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Wertermittlung + Immobilienbewertung

 

Was bedeutet Immobilienbewertung überhaupt?

Die Immobilienbewertung, auch Grundstücksbewertung oder früher Güterabschätzung genannt, ist ein geregeltes Verfahren. Durch Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis wird ein Verkehrswert, bzw. Marktwert für unbebaute und bebaute Grundstücke (entspricht einer Immobilie) ermittelt. Dieser Wert bezieht sich explizit auf den Zeitpunkt der Wertermittlung.

Der Verkehrswert

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Normierte Berechnungsverfahren

Um diese Wertberechnung vornehmen zu können bedient man sich drei verschiedener normierter Verfahren:

Vergleichswertverfahren:

  • Wie der Name sagt, werden im Vergleichswertverfahren solche Grundstücke "zum Vergleich" herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Das Verfahren ist vor allem geeignet bei unbebauten Grundstücken und Wohnungen. Hauptvoraussetzung hierbei ist immer das Vorhandensein einer genügend großen Anzahl von vergleichbaren Objekten. Je individueller die zu bewertende Immobilie ist, desto weniger geeignet ist das Verfahren.

Ertragswertverfahren:

  • Hier wird der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages ermittelt. Der Bodenwert wird dann im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren wird immer dann eingesetzt, wenn die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Dies gilt z.B. für Wohnobjekte, Gewerbe, Hotels, etc.

Sachwertverfahren:

  • Bei Anwendung dieses Verfahrens wird der Wert der Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten ermittelt. Der Bodenwert wird dann im Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Verfahren findet hauptsächlich Anwendung bei eigengenutzten Immobilien. Der errechnete Wert wird zudem marktbereinigt um ein marktkonformes Ergebnis zu erzielen.

 Zwecke für eine solch qualifizierte Bewertung

  • Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
  • bei Scheidungsauseinandersetzungen
  • Erbauseinandersetzungen
  • Zwangsversteigerung
  • Beleihung
  • Bilanzierung
  • für das Gericht
  • Besteuerung
  • Grundbesitzwert
  • Bestimmung des Versicherungswertes, etc.