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Typische Bauschäden im Lauf der Zeit.

 

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Jedes Baujahr einer Immobilie hat seine charakteristischen Schadensbilder

Unsere Gutachter und Bausachverständigen kennen die typischen Schäden. Sie erkennen die Schwachpunkte von Altbauten. Nur auf den ersten Blick haben ältere Häuser viele unterschiedliche Konstruktionen und Bauteile. Genauer betrachtet kann man sie in Baualtersstufen einteilen. Zu einem typischen Äußeren gehört fast immer auch eine bestimmte innere Konstruktion, die sich parallel zu den Baustilen änderte. Daher treten bei Häusern einer Altersstufe ähnliche Schäden auf.

1840 bis 1900

  • Dach

Schadhafte Dachdeckung; fehlende Unterspannbahn
Unterdimensionierte Dachstühle
Schädlingsbefall an freiliegenden und eingemauerten Holzteilen

  • Außenwand-Bekleidung

Gerissener oder hohl liegender Wandputz; Abplatzungen
Beschädigte Stuckteile
Schadhafte Blei- und Zinkabdeckungen von vorstehenden Teilen

  • Außenwände

Risse in tragenden Teilen
Undichte Fugen
Rostende Stahlträger
Feuchte Kellerwände und aufsteigende Feuchte durch fehlende Abdichtung

  • Fenster, Außentüre

Undichte, verzogene Holzrahmen, Wandanschlüsse, Außentüren
Einfachverglasung; unzureichender Wärme- und Schallschutz
Schadhafte Beschläge und Schließteile

  • Innenwände

Dünne Holz- und Stahlfachwerkwände; mangelhafter Schall-, Wärme- und Brandschutz
Schadhafter Wandputz, größere Putzflächen lösen sich ab

  • Geschoß-Decken

Unterdimensionierte, durchgebogene Holzbalkendecken
Abgefaulte Holzbalkenköpfe; Schwammbefall
Schadhafter Spalierlatten-Deckenputz

  • Fußböden & Innentüren

Durchgetretene Holzdielen; breite Fugen
Schadhaftes Ziegelpflaster
Gerissene Fliesen- und Plattenbeläge
defekte Türbeschläge

  • Geschoß-Treppe

Durchgetretene, an Vorderkante abgenutzte Holzstufen
Schädlingsbefall der Holzteile
Mangelhafter Brandschutz durch fehlenden Verputz

  • Heizung

Einzelofenheizung an zahlreichen Kaminzügen
Unterdimensionierte Anschlüsse für Gas
Überdimensionierte, gemauerte Kaminzüge; Versottungsgefahr

  • Elektro-Installation

Unbrauchbare Leitungen, Dosen, Schalter, Brennstellen
Unbrauchbare Sicherungen, Verteiler, Unterverteiler
Unterdimensionierter Elektro-Hausanschluss

  • Sanitär-Installation

Unbrauchbare Wasser- und Entwässerungsleitung
Verstopfte Abwasser-Grundleitungen
Unterdimensionierter Wasser- und Kanalanschluss

 

1900 bis 1930

  • Dach

Schadhafte Dachdeckung; fehlende Unterspannbahn
Schädlingsbefall an freiliegenden und eingemauerten Holzteilen
Schadhafte Dachrinnen, Dachanschlüsse

  • Außenwand-Bekleidung

Risse im Putz; Sockel abgeplatzt
Kondensationsprobleme wegen dünner Wände
Schadhafte Zinkabdeckung von vorstehenden Teilen

  • Außenwände

Risse und undichte Fugen
Risse an Balkon oder Loggia
Feuchte Kellerwände und aufsteigende Feuchte durch fehlende Abdichtung

  • Fenster, Außentüre

Undichte, verzogene Holzrahmen, Wandanschlüsse, Außentüren
Einfachverglasung; unzureichender Wärme- und Schallschutz
Schadhafte Beschläge und Schließteile

  • Innenwände

Dünne Innenwände aus Bauplatten, z. T. Fachwerk; mangelhafter Schall-, Wärme- und Brandschutz
Schadhafter Wandputz

  • Geschoß-Decken

Unterdimensionierte, durchgebogene Holzbalkendecken
Schwammbefall an Holzdecken
Gering dimensionierte Stahlträger, Betondecken

  • Fußböden & Innentüren

Gerissene Fliesen, Platten auf Massivdecken
Angefaulte Lagerhölzer für Dielen und Massivdecken
Verzogene, undichte Innentüren

  • Geschoß-Treppe

Durchgetretene, an Vorderkante abgenutzte Holzstufen
Mangelhafter Brandschutz durch fehlenden Verputz
Schadhafte Platten an Massivtreppen

  • Heizung

Einzelofenheizung an zahlreichen Kaminzügen
Unterdimensionierte Anschlüsse für Gas
Überdimensionierte, gemauerte Kaminzüge; Versottungsgefahr

  • Elektro-Installation

Unbrauchbare Leitungen, Dosen, Schalter, Brennstellen
Unbrauchbare Sicherungen, Verteiler, Unterverteiler
Unterdimensionierter Elektro-Hausanschluss

  • Sanitär-Installation

Unbrauchbare Wasser- und Entwässerungsleitung
Verstopfte Abwasser-Grundleitungen
Unterdimensionierter Wasser- und Kanalanschluss

1930 bis 1950

  • Dach

Reparaturbedürftige Dachdeckung; fehlende Unterspannbahn
Schädlingsbefall an Holzteilen
Schadhafte Gauben
Schadhafte Dachrinnen, Dachanschlüsse

  • Außenwand-Bekleidung

Risse im Putz; abgeplatzter Sockel
Schadhafte Zinkabdeckung an vorstehenden Fassadenteilen

  • Außenwände

Risse und abgeplatzter Beton, meist an Balkon oder Loggia
Feuchte Kellerwände und aufsteigende Feuchte durch fehlende Abdichtung

  • Fenster, Außentüre

Undichte, verzogene Holzfensterrahmen und Wandanschlüsse
Einfachverglasung; unzureichender Wärme- und Schallschutz
Reparaturbedürftige Türen und Beschläge

  • Innenwände

Dünne Plattenwände zwischen Stahlbetonstützen oder Mauerwerkswänden; mangelhafter Schall-, Wärme- und Brandschutz
Putzschäden

  • Geschoß-Decken

Abgeplatzte Betondecken im Keller
Schädlingsbefall an Holzdecken
Schadhafter Deckenputz

  • Fußböden & Innentüren

Schadhafte Holzdielen, Fliesen, Platten, Linoleum
Mangelhafter Trittschallschutz durch Verbundestrich
Reparaturbedürftige Türen und Beschläge

  • Geschoß-Treppe

Gerissene Platten- und Kunststeinbeläge
Kaputtes Holz
Zu große Stababstände
Magelhafter Brandschutz an Holztreppen

  • Heizung

Unterdimensionierte Anschlüsse für Gas
Zentralheizung mit veralteten Heizflächen, Brennern, Kessel
Heiz-Rohrleitung überdimensioniert und teilweise verstopft

  • Elektro-Installation

Veraltete Leitungen, Dosen, Schalter, Brennstellen
Veraltete Sicherungen, Verteiler, Unterverteiler
Unterdimensionierter Elektro-Hausanschluss

  • Sanitär-Installation

Unbrauchbare Wasser- und Entwässerungsleitung
Verstopfte Abwasser-Grundleitungen
Unterdimensionierter Wasser- und Kanalanschluss

1950 bis 1960

  • Dach

Reparaturbedürftige Dachdeckung; fehlende Unterspannbahn
Schädlingsbefall an Holzteilen
Schadhafte Gauben
Reparaturbedürftiger Putz innen

  • Außenwand-Bekleidung

Risse und abgeplatzter Putz
Kaputter Putz im Sockelbereich durch aufsteigende Feuchte
Schadhafte Zinkabdeckung an vorstehenden Fassadenteilen

  • Außenwände

Zu dünn, Wärmebrücken an Fensterbrüstungen
Feuchte Kellerwände durch schadhafte Abdichtung
Mangelhafte Schall- und Wärmedämmung

  • Fenster, Außentüre

Undichte, verzogene Holzfensterrahmen und Wandanschlüsse
Einfachverglasung; mangelhafter Wärme- und Schallschutz
Reparaturbedürftige Türen und Beschläge

  • Innenwände

6 bis 11,5 cm dünne Wände; mangelhafter Schall- und Wärmeschutz durch dünne Trennwände
Putzschäden

  • Geschoß-Decken

Schädlingsbefall an Holzbalkendecken
Angefaulte Holzbalken, vor allem in teilunterkellerten Häusern
Fehlender Schallschutz (Sand/Schlacke) in Holzbalkendecken

  • Fußböden & Innentüren

Schadhafte Holzdielen
Magnesitgebundene Verbund-Estriche auf Massivdecken greifen Metallleitungen an
Reparaturbedürftige Türen und Beschläge

  • Geschoß-Treppe

Mangelhafter Brandschutz durch fehlenden Verputz an der Treppenunterseite
Gerissene Platten- und Kunststeinbeläge auf Treppenstufen

  • Heizung

Einzelofenheizung an mehreren gemauerten Kaminzügen; Versottungsgefahr
Überdimensionierte Heizrohrleitungen
Zentralheizung ohne Regelung

  • Elektro-Installation

Veraltete Leitungen, Dosen, Schalter
Veraltete Sicherungen, Verteiler, Unterverteiler

  • Sanitär-Installation

Unbrauchbare Wasser- und Entwässerungsleitung
Verstopfte Abwasser-Grundleitungen
Fehlendes Warmwasser oder nur über Kohleboiler

1960 bis 1970

  • Dach

Unzureichende Dämmung
Dichtungsbahnen von Flachdächern veraltet, undicht
Anschlüsse von Flachdächern undicht

  • Außenwand-Bekleidung

Schadhafte vorgehängte Plattenbekleidung
Unzureichende Unterkonstruktion, Verankerung, Dämmung
Undichte Fugen

  • Außenwände

Abgeplatzter Beton an auskragenden Bauteilen (Balkon, Loggia)
Feuchteschäden an Balkonen durch mangelhafte Abdichtung
Mangelhafter Wärmeschutz

  • Fenster, Außentüre

Unzureichender Wärme- und Schallschutz
Minimale Reparaturen an Fenstern und Türen

  • Innenwände

Zu wenig Schallschutz an Trennwänden

  • Geschoß-Decken

Wärmebrücken an auskragenden Betonplatten (Balkon, Loggia); Kondenswasser fällt an

  • Fußböden & Innentüren

Schadhafte Fußbodenbeläge aus Kunststoff

  • Geschoß-Treppe

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Heizung

Unzureichende Regelung an der Zentralheizung
Kessel, Brenner veraltet

  • Elektro-Installation

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Sanitär-Installation

Wasser- und Entwässerungsleitungen mittelfristig reparaturbedürftig
Warmwasserbereiter veraltet

1970 bis 1980

  • Dach

Dämmung nur mit Mindest-Wärmeschutz
Kunststoff-Bahneneindeckung für Flachdächer veraltet, spröde
Schadhafte Dachanschlüsse, Abschlüsse an Flachdächern

  • Außenwand-Bekleidung

Unzureichend entwickelte Wärmedämm-Putzsysteme; Ablösungen, Risse
Unausgereifte Versuche mit Fassaden-Elementen; Feuchteschäden

  • Außenwände

Wärmeschutz entspricht nicht heutigen Anforderungen
Kondensationsprobleme innen durch Bauteile an Gebäudeecken, die in die Außenwand einbinden

  • Fenster, Außentüre

Ungedämmte Metallfensterrahmen; Kondensation innen
Unzureichend entwickelte Isolierverglasung
Spröde dauerelastische Fugen

  • Innenwände

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Geschoß-Decken

Wärmebrücken an auskragenden Betonplatten (Balkon, Loggia); Kondensationsproblem innen
Fliesen- und Plattenbeläge sind aufgefroren

  • Fußböden & Innentüren

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Geschoß-Treppe

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Heizung

Mittelfristig sind Brenner, Kessel veraltet
Regelung entspricht nicht heutigen Anforderungen

  • Elektro-Installation

keine Schwachstellen zu erwarten

  • Sanitär-Installation

Reparaturbedarf nimmt mittelfristig zu